Tanques de agua en consorcios de CABA: qué exige la Ley 6040 y cómo cumplirla
Resumen: La Ley 6040 de CABA obliga al consorcio y al administrador a tener un plan de limpieza, mantenimiento y desinfección de los tanques de agua potable, a dejar la periodicidad asentada en el Libro de Actas y a hacer un análisis bacteriológico y físico-químico del agua al menos una vez por año. Omitirlo o falsear documentación tiene multas previstas.
Si administrás un consorcio en la Ciudad de Buenos Aires, el tanque de agua es una de esas tareas que no se ven hasta que hay un problema. Y es también una de las que más conviene tener documentada. Acá repasamos, en simple, qué dice la norma.
¿Qué norma regula los tanques de agua en los edificios de CABA?
La Ley 6040, publicada en el Boletín Oficial porteño el 6/12/2018. Alcanza a los tanques de almacenamiento de agua potable de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal. Además, su artículo 8° la extiende a actividades comerciales en la Ciudad, salvo que exista otra norma específica para ese caso.
¿Quién es responsable de cumplirla?
El consorcio de propietarios y/o el administrador. En la práctica, esto significa que la gestión recae sobre quien administra, pero la decisión y el presupuesto pasan por el consorcio. Por eso conviene tratar el tema en asamblea y dejarlo escrito.
¿Cada cuánto hay que limpiar el tanque?
La ley no fija una frecuencia propia. Establece que el consorcio defina un plan de limpieza, mantenimiento y desinfección, y que la periodicidad elegida conste en el Libro de Actas de Asamblea. Muchos administradores toman como referencia una limpieza semestral, pero eso es una práctica habitual, no un número que surja de la norma: lo que importa es que el plan exista, se cumpla y quede registrado.
¿Qué controles periódicos pide la ley?
Según el artículo 3°, hay que:
- Controlar y revisar las instalaciones para asegurar la hermeticidad y que el agua sea apta para consumo.
- Hacer un análisis bacteriológico y un análisis físico-químico del agua, como mínimo una vez al año.
- Limpiar y desinfectar los tanques dentro de los 15 días corridos si el análisis indica que el agua no cumple los estándares del ERAS (o del organismo que lo reemplace).
¿Qué multas prevé la norma?
La ley incorpora faltas al régimen de la Ley 451, dentro del capítulo de Higiene y Sanidad:
- Omitir la limpieza, la desinfección o el análisis anual: de 500 a 2000 unidades fijas (de 1000 a 4000 si lo comete el titular o responsable de un comercio).
- No limpiar y desinfectar cuando se detecta agua no apta: de 1000 a 3000 unidades fijas.
- Falsear o alterar datos o documentación: de 2500 a 5000 unidades fijas.
Más allá de las multas, el punto de fondo es sanitario: se trata del agua que consumen los vecinos todos los días.
¿Cómo armar un plan simple para el consorcio?
- Definí la periodicidad de limpieza y desinfección y votala en asamblea, para que figure en el Libro de Actas.
- Programá el análisis anual bacteriológico y físico-químico y guardá los informes.
- Revisá la hermeticidad: tapas, ventilaciones y cañerías de acceso al tanque.
- Archivá todo: certificados de limpieza, fechas, informes de laboratorio y fotos del antes y después.
- Tené un protocolo de reacción: si un análisis da fuera de parámetros, el plazo para actuar es de 15 días corridos.
¿Qué conviene pedirle a quien hace la limpieza?
Que trabaje con personal registrado y con ART, que entregue un comprobante con fecha y detalle de lo realizado, y que coordine el corte de agua con aviso previo a los vecinos. Un trabajo prolijo y bien documentado es la mejor defensa ante un reclamo o una inspección.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 6040 también se aplica a edificios de oficinas?
Aplica a inmuebles en propiedad horizontal que tengan tanques de almacenamiento de agua potable, y su artículo 8° la extiende a actividades comerciales de la Ciudad, salvo norma específica.
¿Dónde debe constar la periodicidad de limpieza?
En el Libro de Actas de Asamblea, según establece la ley.
¿Qué pasa si el análisis del agua da mal?
El consorcio debe limpiar y desinfectar los tanques dentro de los 15 días corridos. No hacerlo tiene una multa prevista.
¿Querés un presupuesto para la limpieza de tanques y áreas comunes?
En BAE Limpieza trabajamos con personal propio registrado y con ART, y el presupuesto no tiene cargo. Pedilo por WhatsApp: https://wa.me/5491153847665
Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento legal. Verificá siempre la versión vigente de la norma.